Umowa najmu

Jedną z najpowszechniej spotykanychumów na rynku jest Umowa najmu. Na jej podstawie Wynajmujący zobowiązuje się oddać drugiej stronie(Najemcy) rzecz do używania na pewien czas. Okrestrwania umowy najmu w zależności od ustaleń stron może być oznaczony lub nieoznaczony. Wzamian za używanie rzeczy Najemca zobowiązany jest płacić Wynajmującemu tzw. czynsz.

Umowa najmu nie musi zostać zawarta wżadnej szczególnej formie (np. aktu notarialnego). Ustawodawca w art. 660kodeksu cywilnego wskazał jedynie, że najem nieruchomości lub pomieszczenia naczas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie. W przypadku niezachowaniatej formy poczytuje się, że umowa zawarta została na czas nieoznaczony. Jeślizatem zależy nam na zawarciu umowy najmu na okres np. 3 lat – wówczaspowinniśmy pamiętać o zawarciu umowy na piśmie.

W przypadku najmu lokalu na Najemcyspoczywa obowiązek czynienia drobnych nakładów w lokalu.Ustawodawca wskazuje, że mogą być to w szczególności (jednak nie tylko) drobnenaprawy podłóg, malowanie ścian czy naprawa instalacji urządzeń technicznych(odpływ i dopływ wody).

Po zakończeniu najmu Najemcazobowiązany jest do zwrócenia Wynajmującemu rzeczy w stanie niepogorszonym. Coistotne – nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będącenastępstwem prawidłowego używania. Wszelkie oznaki zużycia powstałe na skutekprawidłowego używania obciążają Wynajmującego.

Do najważniejszych elementówumowy najmu należy precyzyjne określenie stron,wskazanie przedmiotu umowy, daty i miejsca zawarcia oraz czasu trwania najmu.Nie mniej istotne jest wskazanie wysokości czynszu, a w przypadku najmu lokaluokreślenie dodatkowych opłat (za prąd czy wodę) oraz daty uregulowania takichnależności. Z perspektywy Wynajmującego korzystne będzie również określeniekaucji, która będzie stanowić zabezpieczenie prawidłowego wykonywania umowyprzez Najemcę. W umowie powinno się pamiętać o opisaniu warunków wypowiedzenia.

Umowa najmu jak każda inna umowapowinna odpowiadać preferencjom stron i należycie zabezpieczać ich interesy.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego podlega dodatkowoustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego. Wprowadza ona dodatkowe warunki wypowiadania umów i podwyżekczynszu dla lokali mieszkalnych.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalumieszkalnegomoże nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiącakalendarzowego przez właściciela, który może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokatornp.:

1.      pomimopisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lubniezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając dopowstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystaniaprzez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwkoporządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2.      jestw zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłatniezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela, co najmniej zatrzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarzewypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminudo zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3.      wynajął,podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganejpisemnej zgody właściciela.

Kiedy właściciel może podwyższyćczynsz?Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokaluwynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Jaka jest maksymalna możliwapodwyżka czynszu?Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokaluw skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartościodtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach – takich jakzwrot nakładów na lokal – na budowę lub jego ulepszenie, albo aby uzyskaćgodziwy zysk. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dniaotrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmieprzyczynę podwyżki i jej kalkulację.

W ciągu 2 miesięcy od dniawypowiedzenia czynszu przez właściciela, lokator może:

1.      odmówićna piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, napodstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia (czyli niekrótszego niż 3 miesiące)

2.      zakwestionowaćpodwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albojest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży nawłaścicielu.

Radca prawny Błażej Jeziorski

‍